全国重点城市的土地价格越来越高，房企惟有组成联合体才能承受动辄几十亿元的地价。想在一线城市或二线城市核心地段获取优质地块更愈发困难 。

上海2021年至今 ，内环内新房供应12739套
，占比仅为全市供应的6.3%！这样的低供应导致积分水涨船高：以黄浦区豫园板块的绿城外滩兰庭•锦兰为例，积分就高达97.12！可以说 ，“高积分、高预算
”已是内环内新房的普遍现象
，两者缺一不可，一房难求已是常态
。

放眼当前 ，从2023年上海新房市场来看
，内环内有1636套新房供应，均为日光。而远郊无配套以及临港无轨交项目热度持低 ，依旧应验着那句——买房不外乎“地段
，地段，还是地段” 。

在现有资源禀赋受限的背景下 ，房企也转向了“存量挖掘 ”的高质量发展之路，即“城市更新
”
。这是对城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整
，是一种小规模 、渐进式
、可持续的有机更新，标志着上海城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营 ”时代。

1992年3月 ，上海启动成片旧改工作
，近年来也在不断开展城市更新的试点工作 。“上海2035
”规划将上海的目标愿景表述为“卓越的全球城市”，对于城市更新的推进不遗余力 ，更关注城市功能与空间品质
，更关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功能复合 、低碳高效
。

大家最为熟悉的城市更新项目 ，或许就是“上海新天地 ”了。项目整体建筑面积逾110万㎡
，1996年由瑞房全盘负责拆迁和开发改造 。业态组合做到了错落有致
、动静结合，既能满足舒适的居住需求 ，也能享受到商业配套带来的便捷
。改造方式采取了拆除重建与功能改变相结合的方式
，很大程度地保留了中共一大会址以及石库门里弄外貌，而在内部则改造成新概念的经营消费场所 ，以配合新的商业功能使用。

上海新天地整体开发时间轴

项目整体开发至今接近30年，第五阶段的商办产品“太平洋新天地
”也预计在今年面市 。而购房者心心念念的“翠湖天地六期”住宅项目
，在方案的不断调整之下，至少在明年才会和大家见面。

上海新天地商业中心效果图

翠湖天地六期效果图

2023年起 ，上海市中心将迎来长达3-5年的旧改项目爆发性上市
。市中心7区中
，黄浦、虹口基本为旧改项目，静安 、杨浦也有较多旧改项目。而这些区域也是上海精华区域 ，改善市场将迎来新一轮爆发周期 。接下来
，小编对内环内几个今年可能会上新的项目进行介绍，一起来看看吧！

海玥黄浦源（1&7号地块）

海玥黄浦源 ，即黄浦新昌城二期（新昌路1号
、7号地块位）
，位于黄浦、静安的交汇之处
。北面为苏州河，西侧即为南北高架。

1号地块将建4栋16-50层的高层产品 ，主力户型为建面约205㎡/231㎡三房及392㎡六房
，另有少量约90㎡一房；

7号地块则是文保别墅的改造，在原有建筑的基础上做一些结构的变化 ，保有原来的建筑特色，产品为建面约238-650㎡的联排 、双拼和独栋 。按现有进度
，1号地块的高层产品或先入市
。

海玥黄浦源（1&7号地块）效果图

中海·恒昌玖里&中海·顺昌玖里

5月9日，中海建国东路69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目 ，在上海历史博物馆举行了启幕仪式。同时发布了两个地块的案名
，69街坊名为“中海·恒昌玖里 ”，70街坊名为“中海·顺昌玖里
” ，

项目位于黄浦区新天地板块
，西连衡复，东迎外滩 ，是未来新天地区域少有的住宅开发项目 。中海·顺昌玖里（70街坊）将建设2栋44层超高层住宅
，1栋25层高层住宅及少量2-3层低密住宅，其中高层住宅产品建筑面积约为150-320㎡
。中海·顺昌玖里项目西北角为城市更新商业组团 ，由3栋百年文保建筑及三栋新建建筑组成
，以期将其打造成为新的城市目的地。而中海·恒昌玖里则为纯低密新建住宅，由2-3层低密住宅及少量沿街商业组成 。

弘安里

弘安里位于虹口区四川北路街道 ，东至江西北路，南至海宁路
，西至河南北路，北至武进路 ，由招商蛇口
、绿城中国、上海地产联合开发建设
。作为北外滩首幅历史风貌纯别墅地块
，约1.1的低容积率，共121套可售 ，产品为约290-375㎡里弄别墅
，涵盖1-3层里弄住宅，有天有地有院子 ，房型以3-4 房为主。

项目总体延续原“一街坊 、多组团”的风貌特征
，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮
、保留改造、更新改建等多种方式 ，延续肌理风貌 。

弘安里规划鸟瞰图

社区效果图

立面效果图

中海•海上和集

中海•海上和集（江浦160街坊）是杨浦区首个“市区联手 、政企合作
、以区为主 ”的旧改征收项目
，共涉及被征收居民和非居住单位共有861产1239户。项目北至辽源西路，西至南北通道 ，南至飞虹路，东至许昌路
，位于北外滩和杨浦滨江南段这两大CAZ规划的交界点，同时具备五轨交汇和多维路网的立体交通及周边配套设施 ，地理位置和周边资源得天独厚
。

项目有着较大的楼间距
，总共有6幢高层产品，以27层为主 ，分布于1#-6#
，住宅面积段约99㎡、145㎡ 、175㎡；3#辅楼为商业部分，7#将作为保障安置房 ，靠近辽源西路一侧的独栋公馆1000-1300 ㎡。且项目限高80m
，相较于周边其他小区高度 60m，将拥有更好的景观视野 。

建面约99㎡3房

建面约179㎡4房

样板房实景图

洪南山宅240街坊

洪南山宅240街坊建设项目位于静安区芷江西路街道 ，东至新建全民健身中心及学校
，西至共和新路，南至中华新路 ，北至南山路
。

这里曾是老闸北的知名棚户区，房屋老旧阴暗潮湿
，项目于2019年初启动征收，由上海地产集团与北方集团合作投资 ，开辟了市区联手
、政企合作、以区为主的城市更新新机制。这一项目的开工建设
，也为静安城市更新开辟了新路径 。

规划鸟瞰图

根据已有设计方案显示，项目共规划了7幢15-30F高层 、1幢养老设施用房及其他配套建筑 ，其中1号楼19
，2号楼27层（局部24层），3号楼15层 ，4号楼33层
，5号楼17层，6号楼为30层（局部20层） ，7号楼30层
，主力户型为91-158㎡的2-4房
。北侧靠近南山路一侧规划一幢高6层的养老设施用房。在小区南北两侧的中华新路和南山路分别设有机动车出入口 。

效果图

随着这些旧改项目的去化，预计在5年以后 ，此类项目将越来越少，也就是说未来5年内是富裕家庭买到市中心新房的窗口期
，错过了只能等待下一轮的城市更新，购房只争朝夕 ，高净值购房者们
，冲吧！